普通一般に不動産市場で流通されている不動産と競売物件の不動産は適応されている法律が違い、競売物件には「民事執行法」が適応され消費者の保護が手厚く行われないためリスクの高い取引となります。

入札前の事前に競売物件の内部は原則見ることができません。
現況調査報告書は執行官が作成するものですがその中の写真と建物間取り図を見て判断するしかありません。

競売物件を落札するには入札期日までには物件調査をしなければなりません。裁判所が作成する資料には3点セットと呼ばれる「現況調査報告書」「物件明細書」「評価書」があります。これ以外の資料はなく他の情報が必要なら自分自身で調査しなければなりません。写真で見ているのと現地に赴くのとでは大きく印象が異なり現地調査が必要です。また周辺の情報もあったに越したことはありません。

競売物件は建物の欠陥を求償する仕組みがなく自己責任で欠陥に対応しなければなりません。例えば雨漏れ、シロアリ被害、設備の不良、構造部分の不良などは買受人が引き受けなければならず、予想外の修繕費が必要となることがあります。

通常売買すると、代金と引き換えに鍵と物件の引き渡しが行われます。物件を占有している所有者やその他の賃借人の占有解除は競売代金を納付したからと言って裁判所がしてくれるわけではありません。競売人が自らこれらの人たちと交渉もしくは裁判所に手続きを申し立てなければならないのです。

競売で物件を落札した場合、その物件に全所有者が滞納している管理費や修繕積立金、駐車場代金や各種負担金があれば競落者が負担しなければなりません。

競売物件を落札してしまうとその欠陥はすべて買受人の引き受けとなってしまいます。競売による買受の場合瑕疵担保責任となってしまいます。競売による買受の場合、瑕疵担保責任を追及することはできません。 地下に水が溜まっていたとか設備が全く使えなかったとかいう事例などがあります。

競売で落札したからと言って物件に居座る占有者がそのまま引き渡しをしてくれるとは限りません。占有者が話に乗ってもらえない場合は裁判所から引き渡し命令の手続きをしてもらい明け渡しを進めていきますがそれでも引き渡しをしてもらえない場合は強制執行の申し立てをして強制的に物件を明け渡してもらうことができます。 ただしその場合物件内残置物の搬出してもらい明け渡しに至るまで多大な費用が掛かることがあります。

入札価格を間違えてしまって例えば700万円と記入するはずだったのに7000万円と記入してしまった場合、この場合保証責任が140万の場合（保証金額は予め決められていて売却基準価格の20％と決められている）を放棄すれば入札金額を万金することなく辞退できます。
それにしてもうっかりの記入ミスで大きな損害が発生しますので注意しましょう

このケースは悪質な占有により対価を求めている場合が多く厄介なケースです。裁判所は基本的に占有者の身元が判明していないと引き渡し命令を発令しにくいからです。このような事例はかなり対応が大変ですので注意しましょう

競売の現況調査報告書や物件明細書等の競売資料の写真でごみの量がある程度、把握できて入札した場合でも、写真以上に増えていた事例があります。これは債務者が意図的に他の場所にある不必要なものをすべて搬入していたと考えられます。またごくまれに建物の1部を意図的に損壊させたるという嫌がらせもあった事例もあります。 そんな場合もその損害は競落者の引き受けと結果的になってしまうことが多いです。

競売は時間をかけて物件を調書し入札したとしても落札できるとは限りません。むしろ落札したい金額を慎重に考え入札していると落札できないことが多いといえるでしょう。また競売の取り下げ，取り消し！なので入札が中止となることもあります。
例えば東京の入札者が北海道か沖縄の物件の下見をしに行って入札をしたうえで競売が取り下げになって中止となったという事例がそうです。
競売は近い裁判所管轄の物件はそのような場合も損害は少ないのですが遠隔地の入札は旅費などの実費負担が大きいのです。運よく落札できればそれでも良いのですが落札でもなければ大きな負担となります。従って入れたい地域のデータをどうとるかが大事なこととなってきます。
これまでの経験の中で競売は無理せずこれでいいという金額を入札し続ける姿勢とプラス過去データーに基づきどれくらいが妥当なものかを指定することが求められます。 これらを総合すると